חישוב מס שבח

חישוב מס שבח הוא אינו דבר של מה בכך. מס שבח הוא המס אשר אותו אנחנו משלמים על רווחי הון כתוצאה מעסקאות נדל"ן. כמו מס הכנסה, זה מס שאנחנו משלמים על הסכום אותו אנחנו מקבלים מעסקאות נדל"ן- רווח הון שאחרת היה נכנס כולו אל הכיס הפרטי שלנו צריך להתחלק עם קופת המדינה.
מס שבח הוא אותו מס אשר אנחנו משלמים כאשר אנחנו מוכרים נכס אשר היה בבעלותנו ומרוויחים רווח ממשי כתוצאה של המכירה אותו. רווח ממשי הינו רווח שלאחר ניכוי ההוצאות שהוצאו על מנת להשביח את הנכס ואחרי הצמדה למדד עדיין התקבל רווח. על הרווח הזה יש חישוב מס שבח שמחשב כמה מהסכום שהתקבל צריך להגיע אל קופת המדינה.

לאחר עסקת נדל"ן יש לדווח לשלטונות המס על העברת זכות במקרקעין. לאחר מכן מגיע החלק של מס שבח- מס שבח יכול להיות מחושב על ידינו באמצעות עורך דין שאנחנו שוכרים את שירותיו ולהגיש לשלטונות המס שומה עצמית בה אנחנו מפרטים את סכומי המכירה והקניה, סכומים שניתנים לניכוי, גובה המס והדרכים לחישובו. עם זאת, רשאיות שלטונות המס לדחות את השומה שהגשנו ולהגיש שומה נגדית שאותה אנחנו צריכים לשלם, אלא אם כן אנחנו מערערים.

חישוב מס שבח נעשה כביכול בצורה די פשוטה- אנחנו לוקחים את מכיר הרכישה של הנכס ברגע שקנינו אותו ואותו מורידים ממכיר המכירה ביום המכירה. החישוב של מס השבח נעשה צמוד למדד ובניכוי של ההוצאות שהוצאנו עבור השבחת הנכס.
עם זאת, ישנם מקרים בהם אין אומדן לנכס ברגע הרכישה- כאשר קיבלנו את הנכס בירושה, למשל. מה אז? במקרים כאלה ברוב המקרים שווי הקניה הוא לפי מכיר קניית הנכס על ידי המוריש- במקרה כזה זוכה לשיעורי מס נמוכים- ליום הרכישה משקל גדול בקביעת התשלום ועבור חישוב מס שבח- ראשית, לא מוכרים ניכויים שנעשו לפני יום הקניה ושנית ששיעורי המס תלויים ביום הרכישה (ולפני שנים רבות השיעור היה נמוך יותר).
למשל, עד שנת 48 יעמוד שיעור המס על 12%, לעומת השנים בין 61-2001 יעמוד שיעור המס עד ל50%!!!
אפשר לראות ששיעור המס יכול להגיע עד לעשרות אם לא מאות אלפי שקלים, לכן חישוב מס שבח יכול להבדיל בין רווחי הון לבין רווח-חביב.

בנוסף, ישנם פטורים מיוחדים אשר אפשר לקבלם ובכך להימנע מתשלום של מס שבח. במקרה הזה, חישוב מס שבח נעשה לפי הקריטריונים האלה- אם נמכר הנכס אחת ל-4 שנים והוא הנכס היחיד שנמכר עם פטור במהלך התקופה הזאת, אם התקבל הנכס בירושה וכן הלאה וכן הלאה.